原告徐巍等45名业主与被告南京中豪房地产发展有限公司、第三人江苏广宇建设集团有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

审理法院：　南京市栖霞区人民法院

案　　号：　（2016）苏0113民初4717号

案　　由：　商品房预售合同纠纷

裁判日期：　2018年12月26日

南京市栖霞区人民法院

民事判决书

（2016）苏0113民初4717号

原告：徐巍，男，汉族，1981年4月8日生，住南京市栖霞区。

原告：蒯婷婷，女，汉族，1984年2月15日生，住南京市栖霞区。

原告：张启超，男，汉族，1983年9月1日生，住南京市栖霞区。

原告：郭莉媛，女，汉族，1985年4月26日生，住南京市栖霞区。

原告：江媞媞，女，汉族，1979年11月20日生，住南京市栖霞区。

原告：李某1，男，汉族，2008年1月9日生，住南京市栖霞区。

原告：田丰，男，汉族，1986年11月4日生，住南京市栖霞区。

原告：刘广海，男，1959年5月13日生，住南京市栖霞区。

原告：黄学梅，女，汉族，1981年1月21日生，住南京市栖霞区。

原告：纪耀，女，蒙古族，1979年11月11日生，住南京市栖霞区。

原告：张明哲，男，汉族，1988年7月12日生，住南京市栖霞区。

原告：程永瀚，男，汉族，1989年6月2日生，住南京市栖霞区。

原告：吴明叶，女，汉族，1990年10月24日生，住南京市栖霞区。

原告：邹健如，女，汉族，1984年11月15日生，住南京市栖霞区。

原告：平喆守，男，1974年7月4日生，住南京市栖霞区。

原告：吴晓红，女，汉族，1968年7月23日生，住南京市栖霞区。

原告：赵可君，男，汉族，1968年3月7日生，住南京市栖霞区。

原告：赵阳，男，汉族，1994年6月2日生，住南京市栖霞区。

原告：张东辉，女，汉族，1965年6月28日生，住南京市栖霞区。

原告：任仲斌，男，汉族，1965年3月18日生，住南京市栖霞区。

原告：柏任，男，汉族，1988年8月2日生，住南京市栖霞区。

原告：叶超，男，汉族，1980年3月25日生，住南京市栖霞区。

原告：程维长，男，汉族，1967年11月7日生，住南京市栖霞区。

原告：彭澍，男，汉族，1988年2月18日生，住南京市栖霞区。

原告：张文，男，汉族，1990年4月9日生，住南京市栖霞区。

原告：许建新，男，汉族，1979年3月16日生，住南京市栖霞区。

原告：徐旭东，男，汉族，1979年10月9日生，住南京市栖霞区。

原告：符江斌，男，汉族，1999年1月18日生，住南京市栖霞区。

原告：刘娟，女，汉族，1969年4月30日生，住南京市栖霞区。

原告：王佳，女，汉族，1992年6月28日生，住南京市栖霞区。

原告：杨雯，女，汉族，1989年8月19日生，住南京市栖霞区。

原告：周凯，男，汉族，1988年11月20日生，住南京市栖霞区。

原告：郭磊，男，汉族，1982年8月28日生，住南京市栖霞区。

原告：王蓓，女，汉族，1986年2月11日生，住南京市栖霞区。

原告：张勇，男，汉族，1969年6月6日生，住南京市栖霞区。

原告：徐桂英，女，汉族，1953年1月13日生，住南京市栖霞区。

原告：贾小倩，女，汉族，1990年2月01日生，住南京市栖霞区。

原告：张永霞，女，汉族，1971年12月13日生，住南京市栖霞区。

原告：郭智慧，男，汉族，1971年2月1日生，住南京市栖霞区。

原告：陈军，男，汉族，1969年7月28日生，住南京市栖霞区。

原告：胡立娟，女，汉族，1974年2月26日生，住南京市栖霞区。

原告：杨银珠，女，汉族，1986年12月23日生，住南京市栖霞区。

原告：殷峻，男，汉族，1986年10月27日生，住南京市栖霞区。

原告：杨森，男，汉族，1987年1月27日生，住南京市栖霞区。

原告：汤美娟，女，汉族，1976年12月12日生，住南京市栖霞区。

诉讼代表人：田丰、杨银珠、杨森、张永霞、张文。

委托诉讼代理人：包俊，北京市隆安（南京）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张欣悦，北京市隆安（南京）律师事务所律师。

被告：南京中豪房地产发展有限公司，统一社会信用代码91320113679039461J，住所地南京市栖霞区仙林街道文枢东路2号A10栋综合楼2楼210室。

法定代表人：薛建清，该公司总经理。

委托诉讼代理人：许红民，江苏石城律师事务所律师。

委托诉讼代理人：朱丽，江苏石城律师事务所律师。

第三人：江苏广宇建设集团有限公司，统一社会信用代码91321282732495845B，住所地江苏省靖江市江平路230号。

法定代表人：蔡永进，董事长。

委托诉讼代理人：孙锐，江苏江豪（靖江）律师事务所律师。

原告徐巍等45名业主与被告南京中豪房地产发展有限公司（以下简称中豪公司）、第三人江苏广宇建设集团有限公司（以下简称广宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案，依法适用简易程序进行审理，后裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐巍等业主的诉讼代表人张永霞、张文及委托诉讼代理人张欣悦，被告中豪公司的委托诉讼代理人许红民，被告广宇公司的委托诉讼代理人孙锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告徐巍等46名业主向本院提出诉讼请求：1、判令被告对栖霞区仙隐南路2号36幢房屋的楼顶、电梯井、楼梯、地下室、外墙面的渗漏水问题承担维修责任，维修方案应符合原告的认可；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告是仙龙湾的全体业主，被告系该小区的建设单位，第三人为施工单位。原告等人于2012年购买了被告开发的位于南京市栖霞区的房屋，自36幢房屋交付以来，顶楼、外墙、楼梯道、地下车库、负一层等多处公共部分渗水、积水，存在严重的质量问题，已经根本影响了原告的正常生活。根据双方商品房买卖合同附件5保修范围和保修期的约定，被告对房屋的基础设施、外墙面的防渗漏具有保修义务，保修期为五年，目前房屋仍在保修期之内。在被告提供给原告的质保书上也明确显示，在保修期内如因防水材料、设计或施工质量问题导致屋面、墙面、地下室渗漏，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准。原告多次与被告协商，要求其维修房屋、赔偿损失，被告对此均敷衍了事，仅仅做了表面维修，没有解决根本问题，公共部位仍然持续渗水、房屋霉变，严重影响居住环境。第三人作为涉案房屋的施工方与本案存在法律上的利害关系，应承担相应的法律责任。根据《物权法》等相关法律规定，原告作为36幢的全体业主，就该栋业主共有部分的房屋质量问题提起诉讼，请求法院依法判令被告承担修复责任并赔偿相应的损失，以维护当事人的合法权益。

被告中豪公司辩称：原告主体不适格，原告提起本案诉讼的权利基础不明确，45名原告中是否都享有房屋所有权也不明确。对房屋共有部分主张权利应当由全体业主行使，但有3户业主并未作为原告起诉。原告的诉讼请求不明，维修部位不明确，维修方案需得到多少人数的原告认可不明确。

第三人广宇公司述称：广宇公司确系仙龙湾小区的施工单位，但对于房屋质量问题并不清楚，在没有收到维修通知的情况下将其列为第三人没有法律依据。原告基于合同关系起诉，无需将广宇公司列为第三人。其他意见与被告中豪公司答辩意见相同。

本院经审理查明：位于南京市栖霞区的仙龙湾山庄是中豪公司开发建设的住宅小区项目，广宇公司是该建设项目的施工单位。该小区的36幢于2012年5月18日通过竣工验收，2012年7月31日交付使用，共36户。

36幢自交付以来，陆续出现多处渗漏水现象。36幢的部分业主曾就专有部分的渗漏水问题向本院提起商品房预售合同纠纷之诉，请求判令中豪公司赔偿损失、进行维修。上述案件经调解结案后，因中豪公司未妥善履行维修义务，业主向本院申请强制执行，双方达成执行和解后中豪公司仍然未能履行修复义务。

2016年8月22日，36幢的33户业主作为共同原告，向本院提起本案诉讼。33户业主中，有30户与中豪公司之间存在商品房预售合同关系。中豪公司不认可36幢共有部位出现渗漏水系由于房屋本身的质量问题。本院审理过程中，本院根据原告的申请，委托南京安厦房屋安全司法鉴定所对案涉的36幢房屋的共有部分（包括楼层保温层、隔水层、防水层、排水系统、楼顶、外立面、负一、二层、电梯井、伸缩缝等部位）渗漏水原因，以及房屋质量是否合格进行鉴定。南京安厦房屋安全司法鉴定所指定鉴定申请人交纳检测、鉴定费用55万元。因鉴定费用过高，原告请求只对楼顶、外墙面进行鉴定。但因原告一直未交纳鉴定费用，致鉴定机构终止鉴定。

本案争议问题：1、原、被告之间的法律关系及原告的诉讼主体资格。2、渗漏水原因、维修方案、维修费用应如何确定。

本院认为：第一，关于原告的请求权基础及诉讼主体资格问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。根据上述法律规定，房地产开发企业对所售商品房承担质量保修义务是一项法定义务，同时应当以书面形式向购房人作出保修约定。本案中，原告明确表示提起本案诉讼的请求权基础是合同之诉，系基于商品房预售合同的约定主张中豪公司承担保修义务。本院认为，本案的绝大部分原告均与中豪公司之间具有合法有效的商品房预售合同关系，有权依据合同约定要求中豪公司承担保修义务，保修范围不仅包括业主专有部分，也包括共有部分。45名业主作为共同原告，表明向中豪公司主张权利得到了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的同意，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定。因此，本案应属于商品房预售合同纠纷，原告主体地位适格。

第二，关于渗漏水原因、维修方案、维修费用如何确定的问题。根据双方当事人的陈述及原告提交的证据，36幢的共有部分存在渗漏水是客观事实。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，原告主张中豪公司承担保修责任，应当证明发生渗漏水是由于房屋本身存在质量问题，属于中豪公司的保修责任范围。同时，原告请求中豪公司进行维修，也应当对诉请中涉及到的维修方案加以具体化。审理过程中，渗漏水的原因是否是由于房屋本身的质量问题涉及专业知识，仅凭现场照片等直观证据难以作出判断。原告申请对共有部分的渗漏水原因进行司法鉴定，同时申请对维修方案、维修费用进行鉴定，但因原告未预交鉴定费用，导致鉴定不能。本院就鉴定不能的诉讼风险向原告进行了释明，原告表示如鉴定费用需申请方预交，则无法继续鉴定。本院认为，依照《诉讼费用交纳办法》第十二条的规定，鉴定费用根据谁主张、谁负担的原则由申请鉴定一方支付。因此，因原告一方不交纳鉴定费用导致鉴定不能，所产生举证不能的法律后果，应由原告一方承担。综上所述，原告对其诉讼主张未完成举证义务，对其诉讼请求本院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回原告徐巍等45名业主的诉讼请求。

案件受理费80元，保全费5000元，合计5080元，由原告徐巍等人负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。

审判长　虞爱娟

人民陪审员　尤庆梅

人民陪审员　鲁美华

二〇一八年十二月二十六日

见习书记员马丽